ACQUISTO PRIMA CASA: AGEVOLAZIONI PER GLI UNDER 36

Niente imposte di registro, ipotecaria e catastale, per l’acquisto della prima casa se, oltre al requisito anagrafico, si ha un valore dell’Isee non superiore a 40mila euro.

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani, il pacchetto di incentivi fiscali delineato dal Dl n. 73/2021, ha previsto che, nell’ipotesi in cui la cessione sia assoggettata a Iva, spetta un credito d’imposta, che può essere scalato dall’Irpef:

nella dichiarazione dei redditi,
o dalle imposte indirette dovute per successivi atti e denunce oppure può essere utilizzato in compensazione.

Inoltre, è stata azzerata anche l’imposta sostitutiva sugli eventuali finanziamenti accesi per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’immobile.

La nuova esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non “di lusso”, ossia non accatastate in una delle categorie:

A/1 (abitazioni di tipo signorile),
A/8 (abitazioni in ville),
A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici),

e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi a quelle stesse tipologie di immobili.

L’acquirente non deve aver compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto viene rogitato e deve avere un valore dell’Isee non superiore a 40mila euro annui. Inoltre, è richiesta la sussistenza delle ulteriori condizioni previste dal Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro per il riconoscimento delle agevolazioni “prima casa”, cioè: per l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, invece che del 9%, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna oppure, in caso di vendita soggetta a imposta sul valore aggiunto, per l’applicazione dell’Iva ridotta al 4%, invece che al 10% ovvero al 22% per gli appartamenti “di lusso”, e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

In particolare, è necessario che:

l’immobile si trovi nel comune in cui l’acquirente ha o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto ovvero vi svolge la propria attività;
l’acquirente non sia titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione nello stesso comune;
l’acquirente non sia titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”, o in caso contrario, alieni l’immobile preposseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Quindi, in presenza di tutti i requisiti “prima casa”, l’under 36, con Isee non superiore a 40mila euro, non è tenuto a versare alcun importo a titolo di imposta di registro e di imposte ipotecaria e catastale per l’atto di acquisizione dell’immobile.

Attenzione: quando non trova applicazione il regime di esenzione dall’Iva e la stessa, quindi, deve essere corrisposta all’impresa costruttrice, al giovane acquirente spetta, oltre all’esclusione del versamento dalle imposte di registro e ipocatastali, anche un credito d’imposta, di ammontare pari all’Iva pagata in relazione all’acquisto.
Il bonus, mai rimborsabile, può essere utilizzato:

in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data in cui è stato acquisito;
in diminuzione delle imposte sui redditi dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto,
in compensazione tramite modello F24.

Inoltre, il pacchetto di agevolazioni fiscali a favore dei giovani acquirenti di prima casa, prevede che nei loro confronti sia sancita anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva (delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative) gravante sui finanziamenti accesi per quella finalità.

Attenzione: se viene accertata l’insussistenza delle condizioni e dei requisiti per fruire dei benefici o si determina decadenza dalle agevolazioni, l’Agenzia delle entrate provvede a le imposte dovute, maggiorate di una sanzione amministrativa del 30% e degli interessi di mora.