SISMABONUS: POSSIBILE ANCHE PER TRIPLICAZIONE EDIFICI

SISMABONUS: POSSIBILE ANCHE PER TRIPLICAZIONE EDIFICI

SISMABONUS: POSSIBILE ANCHE PER TRIPLICAZIONE EDIFICI

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 557 del 23 novembre 2020, fornisce chiarimenti riguardo l’applicazione del “sisma-bonus acquisti”.

IL QUESITO

L’interpello è posto da un’impresa di costruzione e ristrutturazione immobiliare che ha in programma di demolire, su un terreno di sua proprietà, una struttura industriale dismessa sostituendola con tre palazzine residenziali plurifamiliari.

Prima di realizzare il progetto chiederà al Comune competente il permesso a costruire convenzionato al Regolamento urbanistico ed edilizio; le tre nuove costruzioni risulteranno con un rischio sismico ridotto di due classi rispetto al fabbricato originario.

L’istante ha tre quesiti da risolvere:

  • se l’intervento rientra nell’ambito agevolativo dell’articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013 (sisma-bonus acquisti), non trattandosi di semplice demolizione e ricostruzione di un edificio, ma di una più complessa operazione di riqualificazione dell’area interessata con la realizzazione di tre palazzine residenziali e un aumento delle volumetrie rispetto alla struttura preesistente;
  • se gli immobili debbano ottenere necessariamente entro il 31 dicembre 2021 il riconoscimento dell’agibilità da parte del Comune o se sia sufficiente, per la stessa data, aver realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico;
  • se sono agevolabili gli acquisti definitivi effettuati anche successivamente al 31 dicembre 2021, ma entro i 18 mesi dalla fine dei lavori.

LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

L’Agenzia fa presente che il “sisma-bonus acquisti” segue le orme del “sisma-bonus”, ma è destinato agli acquirenti  delle nuove unità immobiliari (e non a chi effettua l’intervento) degli immobili edificati, anche con una diversa volumetria rispetto alla struttura preesistente, sulle macerie di fabbricati demoliti e ricostruiti con lo scopo di ridurne il rischio sismico, situati nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3.

Il beneficio consiste in una detrazione d’imposta pari al 75% del prezzo di acquisto se dall’intervento deriva il passaggio a una classe di rischio inferiore, pari all’85% se per effetto dei lavori si scende di due classi di rischio.

L’agevolazione vale se rispettate le disposizioni normative urbanistiche e a condizione che l’opera venga realizzata da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che devono aver ceduto l’immobile entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Terminata la premessa normativa, l’Agenzia risponde alla ditta chiarendo che:

  • riguardo al primo quesito, la qualificazione dell’opera edilizia realizzata spetta al Comune quale organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica e non spetta all’Amministrazione finanziaria. Tuttavia, dalla norma e dalle precisazioni fornite con la circolare n. 19/2020, emerge che il bonus spetta a prescindere dalle modalità di rilascio del titolo abilitativo da parte dell’ente predisposto. Inoltre, l’agevolazione è consentita anche nell’ipotesi in cui la ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto al fabbricato demolito ed è possibile usufruire della detrazione anche se il nuovo fabbricato contiene un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al vecchio;
  • in risposta al secondo quesito, ciò che conta ai fini dell’agevolazione è la stipula del contratto di acquisto (da effettuare entro il 31 dicembre 2021) dell’immobile che, naturalmente, deve avere tutte le caratteristiche idonee per essere venduto e, quindi, anche l’attestato di agibilità;
  • in relazione al terzo quesito, l’agevolazione, secondo quanto stabilito dalla norma stessa che si riaggancia alle regole del sisma-bonus, è in vigore per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Gli acquirenti, quindi, possono beneficiare della detrazione se l’atto di acquisto è stipulato entro il 31 dicembre 2021.
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